楼市值得看好的“强二线城市”之四：郑州 

原创 2017-03-13 子非鱼 城市竞争力

前期回顾（点击可进行查看）：

楼市值得看好的“强二线城市”之一：成都

楼市值得看好的“强二线城市”之二：重庆

楼市值得看好的“强二线城市”之三：西安

据国家统计局数据显示，郑州2017年1月份新建商品住宅价格同比上涨了27.7%，二手房商品住宅价格同比上涨了27.5%。

由于房价增速过快，因此郑州也被列入本轮楼市强调控政策中的重点城市，也是我们此轮强二线城市话题中所要讨论的重点城市之一。

郑州市最新楼市限购政策：

1.升级现有限购政策。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔2016〕64号)规定限购区域内，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。

2.非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。

3.使用住房公积金贷款 购买首套自住住房的，不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额、月还款额度不超过家庭收入60%的规定外，市住房公积金管理中心要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，不得突破。

4.税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。

5.对脱离实际提高装销售申报价格，经查证实际销售价格明显低于申报价格的，由房地产主管部门约谈企业，责令限期整改，拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。

6.进一步加强执法力度，政府各相关部门根据各自职责，对开发企业实施相应的监管措施，并建立市场联合管理长效机制。

7.各县(市)、上街区人民政府以及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区管委会要切实履行本行政区域房地产调控主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。

一、中国人口第一大省省会，国家综合交通枢纽

郑州是一座拥有厚重的历史文化名城。它是华夏文明发祥地之一，是中华人文始祖轩辕黄帝故里，曾经五次为都、八代为州，是“中国八大古都”  之一。非但如此，郑州前呼后拥的城市也无一例外也都是历史文化名城。

郑州东边的开封市，西边的洛阳市，南边的许昌市、北边的安阳市在中国历史上都曾留下过厚重笔墨。洛阳与西安、北京、南京并称为中国四大古都；开封、安阳和郑州一样，都是中国八大古都之一，安阳还是甲骨文遗址所在地；许昌是三国时期曹魏都城。

新中国成立后，开封成为了河南省省会，1954年10月河南省省政府迁往郑州，从此郑州便成为了中国人口第一大省河南省的省会，当时还针对为何迁省会于郑州引起了不少争议。

河南将省会设立在郑州，综合分析是因为郑州的地理优势更明显，而且搭上了京汉铁路这条经济通道。京汉铁路改变了郑州和武汉两个中部地区城市在中国城市经济格局。

目前，郑州现辖6区5市1县，面积为7446平方公里，与广州面积相当，2015年年末总人口为956.9万人。

它已经是国家重要的综合交通枢纽，中原经济区核心城市。2016年6月29日，李克强总理主持召开国务院第139次常务会议，审议并原则通过了《中长期铁路网规划》（2016—2030）。《规划》勾画了新时期“八纵八横”的高速铁路网，并提出到2025年中国高铁里程数将达到3.8万公里。

其中郑州交通地位再一次得到了强化，不仅接入了京广通道、欧亚大路桥通道、呼南通道三个干线通道，还规划有郑万（渝）高铁、郑合高铁、郑济高铁等，整个铁路网呈现“米”字型分布。

另外，2016年11月1日，中央深改组第29次会议，同意最高人民法院在深圳、沈阳设立第一、第二巡回法庭的基础上，在重庆、西安、南京、郑州增设巡回法庭。每一个城市辐射一个大的片区，郑州辐射范围包括了河南、山西、湖北、安徽四省。

这是各个城市地位在中央高层心目中的一个侧面体现。其他城市不论，至少中部地区郑州的地位，在某种程度上要优于武汉。

2016年12月20日，国家发展改革委发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，决定将郑州和武汉建设成为国家中心城市，这对于郑州未来几十年的经济、交通、政治地位都将是一个长远利好。郑州楼市的潜力，也由此增加了更多的可能性。

二、中部地区经济中心之一

郑州和成都一样，也是在集全省之力发展，它的崛起，和国家铁路建设密不可分，这也正印证了那句“若要富，先修路”的老话，足见交通在经济发展中的地位至关重要。

郑州凭借着交通枢纽战略地位，成为了内陆重要的商埠与中部地区的主要经济中心之一。1992年郑州跻身中国城市综合实力50强，2011年郑州市经济总量进入中国城市20强。

2016年，郑州GDP总量达到了7994亿元，在所有省会城市中排名第七。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

从上图数据来看，成都、武汉、长沙、沈阳、合肥等这些省会独大型城市，其GDP总量占全省的比例均超过了1/4，唯独郑州是个例外。

郑州在省内也没有竞争对手，但是洛阳、南阳、许昌、周口等几个城市经济发展也不差，2015年GDP总量均破2000亿元，洛阳更是达到了3508.75亿元。而诸如四川，除了成都这个已经达到万亿GDP级别的省会，省内其它城市2015没有一个破2000亿元。所以，郑州的占比才显得没有那么耀眼。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

而从过去六年的GDP增幅来看，郑州在所有热点城市中排名亦是靠前。过去六年郑州GDP增加了99.9%，换言之郑州GDP六年内翻了一番。

而另一个经济指标——资金总量——表现的也非常不错。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

由于许多城市尚未公布2016年统计公报，2016年资金总量（年末金融机构本外币存款余额）数据无法查询，因此仍沿用2015年数据分析。过去5年，郑州资金总量增幅高达111.9%，在热点城市中增幅排名仅次于深圳和长沙。

资金总量是衡量城市经济活跃度的参数。郑州由于其位置特殊，地处中原腹地，近年来得到国家大力支持，其财政收入增幅也非常惊人。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

尽管郑州的财政收在热点城市中并不算高，但是它的增幅却处在前列，过去五年财政收入增股高达143.7%，翻了将近3倍。未来在《促进中部地区崛起“十三五”规划》建设下，郑州经济发展将迎来一个新的时代，其财政收入也将登上新台阶。

不过，和大多数北方城市一样，郑州在大力发展经济的同时，自然环境受到了破坏。民谣歌手李志在《关于郑州的记忆》中唱到“巷子里飘满煤炉的味道”，是对郑州环境描述的缩影。2016年中国雾霾城市排名中，郑州排名第20位，给郑州楼市潜力减了不少分。

三、人口竞争力强

经济发展好的地方，人口竞争力一般不会差，因为经济和人的关系是“你中有我，我中有你”。过去一些年，郑州的经济发展有目共睹，而与之相对应的人口竞争力，近年来亦是非常强。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

我们继续采用相对精确，且没有被污染的小学生数据来作为分析人口竞争力的参数。

过去5年里，郑人口增幅为29.7%，这是一个非常了不起的增速，放眼全国也没有几个城市能够达到这个值，这说明在过去几年的人口争夺战中，郑州是胜出者，这也是对郑州经济发展的一种认可。

$('#tousu').on('click', function(){ layer.open({ type: 1, title :'投诉举报', area: ['600px', '300px'], shadeClose: true, //点击遮罩关闭 content: $('#tousutip') }); });