来源：九州智库（ID:jiuzhouzk）：作者：牛小财

（一）

山雨欲来风满楼，限购令连环出台！

环北京的三个地区，涿州市、涞水县首先打响3月限购第一枪，随后杭州、南昌、南京、青岛等二三线城市纷纷跟上，甚至也包括了四五线的滁州、嘉善等城市。

据统计，截至3月15日半个月内，竟已有11个城市宣布限购或扩大限购范围，影响近3000万人口。

各省市争相出台限购令的举措，实乃一大亮景。不过这限购令也不是头一回跟大家见面了，16年就有多个省市跟说好了一样，9月底10月初纷纷出台了限购措施，声势也十分浩大，结果如何呢？

我们特别统计了当时几个重点城市限购后的房价（如下表所示）：

统计：牛弹琴

从表中可以看出，16年10月附近出台的限购措施，仅仅对深圳、南京、厦门等城市11月一个月的房价起到了一定的抑制作用，但对大部分城市，作用并不大，当时间走到今年2月，几乎所有的城市全部反弹，并超过去年高点。

现成的例子摆在眼前，今年3月各省市争相出台的这些限购措施，会有多大用处呢？

用任志强的话说：限购是最烂的政策，心肌梗死的时候，不是给你吃治心绞痛的药，而是打封闭，死不死没关系，不疼就行，就像现在的房价。

2013年，京十九条出台，满五唯一免个税，禁止京籍单身人士购买二房。任志强说：调控不仅没有让楼价得到控制，而且3月后会暴涨。

2015年，330新政出台，任志强说：2015年不买房就再等30年。

如今2017年，任志强再预言：2017房价会比2016涨的更高！

总之，听话买房的人，欠任志强一句谢谢！

（二）

一波又一波限购令出台了，为啥房价就是限不下去？

君不见，小炒客被挤走，大鳄鱼依旧暗流涌动！

政府出台的限购措施，大多是提高首付比例，收紧贷款。

从一些统计数据上看，一些城市的新房价格确实稳住了，大家对楼市调控的普遍预期是持续从严，如此，大家是不是都翘首以盼房价继续往下跌？

实在太天真了！

正所谓猫有猫道，狗有狗道，炒房客自然也有炒房客的门道。政府的这个方法只能挤走一部分的小炒家，这些炒房客缺乏资金，大多是抱着干几票就跑的心思。

大炒客嗅觉敏锐，并且很多都是和房地产商直接合作的。房企内部的销售人员告诉我，很多大炒客都是几十套，甚至整栋拿下来的，价格大约是市场价的八折，然后跟开发商协议一年内不卖出，等到第二年卖出后，差价由炒家拿走。这个过程不签合同，不办房产证，自然也就没有税收，说白了，就是等于开发商跟炒客借钱，利息就是差价部分！

君不见，限购令来，卖家不急，买家火燎燎！

自从1998年政府开启房改，政府对房产市场的调控已经出现套路了。1998年放开，2002-2007年收紧，2008-2009年放开，2010-2013年收紧，2014-2016年放开，2016往后收紧。

因此，尽管3月份以来限购令如小草般的蹭蹭出台，可摸清了中国房产政策套路的卖家们并不着急。反而是买家对限购令反应更大，很多买家对限购令出台的定义是限购=房价低，想趁着风口赶紧买房，于是就出现一窝蜂的看房客。

同事的叔叔在杭州拥有几套房产，前一个星期处于看行情的目的，在中介那挂了一套房产，现在平均每天来看房的有五六拨，出价一个比一个高，但同事的叔叔并不想卖，他认为只要有房子，房价以后还会涨，尽管目前有限购令，也没啥好担心的。

我有心想反驳，但是想想北京买房人从728万砍价砍到745万的例子，到嘴边的话还是活生生的憋回去了。

（三）

总之，限购只能治标，不能治本。

方正宏观任泽平最新发布的研报认为：

由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据Wind日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%；从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。

对于三四线地产销量火爆的原因，任泽平分析称，国际经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加。

他表示，人口迁移存在两个阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，当城市化处于中后期时，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

中原地产首席分析师张大伟亦表示，毫无疑问，已经调控的核心一、二线城市不会存在松动的机会。但当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这些非热点城市可能迎来“活”的时机，将成为新一轮的楼市热点。

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