提要：本文囊括了万科地产郁亮、恒大地产许家印、碧桂园杨国强、融创中国孙宏斌、旭辉控股林中等地产一线的大佬最核心观点，听听他们对于2017楼市、热点核心城市走势，城市分化以及土地市场等最新展望。

来源：华尔街见闻

  随着各城市调控政策纷纷升级，楼市依旧火爆，土地市场持续白热化，市场将走向何方？

  本文囊括了万科地产郁亮、恒 大地产许 家印、碧桂园杨国强、融创中国孙宏斌、旭辉控股林中等地产一线的大佬最核心观点，听听他们对于2017楼市、热点核心城市走势，城市分化以及土地市场等最新展望。

观点速看

【楼市篇】2017“稳”与“分化”成关键词。大部分开发商们认为宏观趋稳，市场分化，整体向好，行业集中度将提高，二三线城市迎机遇。

  【招商蛇口】认为部分市场的高速上行引发政府不断出台调控措施，并明确了因城施策的方针、强化了房地产市场稳健发展的基调。

  【万科】认为大型开发商市场份额将进一步提升，调控是让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业是一个利好。

  【首创置业】认为政策以稳为主，集中度进一步增加，一线棚改为重大机遇；

  【时代地产】认为土地市场走向冷却，未来将迎更多调控政策；

  【越秀地产】认为调控步调从容，市场分化加剧，行业加速整合，土地市场不会大幅降温。

  【旭辉控股】认为平稳为主，量缩价稳，城市分化，土地降温。平常二线和强三线城市将迎来土地市场升温契机。

  【富力地产】认为房价最多小幅度波动，趋势向上。

  【当代置业】认为宏观趋稳，因城施政严控市场风险，量价增速回调。三四线去库存基调未变，二线持续聚焦。一二线及三四线分化较为显著。

  【禹洲地产】认为中国城镇化远未结束，未来新增城镇人口以及全面二孩政策放开，将带来庞大需求。

  【中海地产】认为对目前过热的市场进行调控有利于建立稳定健康的市场秩序，有较强实力的房地产企业通过整合资源是可以期待提升市场占有率的。

  【战略篇】大部分开发商们仍然聚焦一二线城市，重点关注都市圈强三线城市。抓住棚改、旧改机遇补充资源，多元化布局发挥协同效应。

  【万科】认为一二线城市向"TOD"模式转型发展迫在眉睫，“轨道+物业”发展空间巨大，此外长租、养老、物流等新兴不动产及服务领域需求亟待满足。

  【招商蛇口】提炼出“前港-中区-后城”空间发展模式，社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进。

  【首创置业】将聚焦核心城市，土地投资以五大核心城市为主。

  【新城发展】将瞄准一二线城市，打造城市综合体，加大核心城市投资力度，持续打造百亿销售规模城市公司。

  【中骏置业】继续贯彻聚焦一线城市，关注核心二线城市的发展策略。

  【旭辉控股】战略是实现持续、稳健、有质量的增长。预计主要布局在一线及二线城市，及一线城市的卫星城市及强三线城市。

  【碧桂园】表示一二线城市提供主流产品，巩固市场，控制成本，三四线城市捕捉一二线城市的外溢需求，打造大型项目持续支持业绩。

  【建业地产】继续推进建业的区域化战略，伴随着郑州上升为国家级中心城市，实现业绩的腾飞。

  【深圳控股】将紧贴政策动向，积极寻找机会，拓展深圳土地项目。重点抓住旧改片区统筹的机遇。

  【佳兆业公司】未来继续生根一线城市及重点二线城市，将满足中高端人群的刚性需求。

【拿地篇】在拿地方面，大部分开发商坚持审慎、稳健的原则，在保证销售和合理收益率的前提下拿地。重点关注一二线核心城市以及强三线城市，采取多元化拿地方式降低成本。

  【招商蛇口】将聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，为公司未来的发展打下坚实基础。

  【万科】将审慎投资，合理补充，实现有质量的增长。聚焦城市经济圈，深耕现有城市，持续关注海外市场投资机会。

  【首创置业】聚焦核心城市，聚焦奥特莱斯战略不变。拿地以建立区域优势为核心，围绕土地一级开发把周边做强做大。

  【越秀地产】认为国企改革是中国经济改革中的重头戏，公司会借助此动力进行发展。

  【旭辉控股】将有效控制土地成本，同时采取更加多元的土地收购渠道，除了公开市场拍卖，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。

  【富力地产】表示土地收购是一种立体行为，布局北京广州的旧城改造并从中获益。

  【花样年控股】将不仅依靠公开招拍挂，也通过自身在运营开发、资源整合、品牌溢价上的优势，采用并购、一二级联动开发、旧城改造等多种拿地方式，提前锁定利润率。

  【当代置业】改变了在一级市场去竞争拍地的拿地方式，不再在高点拿地，而是由兼并收购拿地。

  【禹洲地产】根据销售决定拿地节奏，继续秉承收购并购，审慎拿地。积极和别人合作。确保盈利为目标，进行项目选择。

  【中海地产】今年土地计划希望投资1000亿，新增1600万平米，实现有回报的增长。

  【龙湖地产】进一步增加土地储备，认为厦门会是一个重点，第二个是济南，未来成都和重庆依然会是传统的区域。抓住热点城市，关注超大城市外溢的机会。

  【中国金茂】主要在一线和发达经济活跃的二线拿地，2017年还会深耕已经进入的城市，对于一些经济活跃的城市会关注。佳兆业集团将坚持收并购和城市更新为主，招拍挂为辅的拿地方式，寻求机遇，通过多元化的渠道和方式，实现低成本获取优质土地资源。

  【融创中国】加速周转、谨慎拿地、把握行业整合机遇。

  【绿城中国】认为17年预备了大量低成本现金流，会实施反周期策略，坚持核心城市核心地段理念，战略性拓展一二线周边小镇项目，进一步增仓北上广杭州南京成都项目规模和数量。

市场判断篇

  【万科】从行业形势看，城市分化较为明显，大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。各地调控政策密集出台，是让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业是一个利好。在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。

  【招商蛇口】部分市场的高速上行引发政府不断出台调控措施，并明确了因城施策的方针、强化了房地产市场稳健发展的基调。

  【首创置业】房地产政策以稳为主，集中度进一步增加，一线城市棚改是重大机遇。

  【越秀地产】政府调控保持从容，市场继续分化，销售量会有所下降，价格会趋于稳定。三四线城市去库存，土地市场预计不会大幅降温，竞争程度有所缓和，行业加速整合，集中度上升，并购重组推动行业增长，行业创新转型速度加快。虽然国家要调控，不过前景仍然光明。

  【时代地产】预计今年国家会出台相关政策调控市场，政府肯定希望整个市场更为稳定，我们看到整个土地市场是在走下坡路。

  【旭辉控股】平稳为主，量缩价稳，城市分化，土地降温。2017年预计成交量会有轻微下跌，而成交均价小幅上升。投资开发增速小幅下降，城市表现分化明显，其中一线城市量缩价稳，热二线城市，量缩价跌，其他二线与强三线城市，量价齐升。未来一年的土地市场，一线和热点二线将遭遇逐步降温，平常二线与强三线城市将迎来土地市场升温的契机。

  【富力地产】由于过去土地成交单价高，有资金支撑的话，房价几乎没有大跌的可能，最多就是小小的波动，还是合理的往上。个别地方突然有一块地卖得很贵，发展商会受到伤害也有可能，但是整体还是可以协调的。

  【绿景中国】今年还是非常平稳。政策调控力度很大，它的宗旨是不让房地产价格快速上涨，但是也绝对不希望快速下降。这对公司2017年的毛利率几乎没有影响，甚至比2016年会好一点，因为它建立在2016快速上涨的基础之上。我们对中国房地产市场充满信心，从人口总量、经济结构、供需关系上看，未来房地产市场的发展是向好的。

  【当代置业】宏观趋稳，因城施政严控市场风险，量价增速回调。一线步入存量房时代，三四线城市去库存的基调依然未改，二线城市持续聚焦，部分中心城市受益于城市群发展，城市潜力凸显，量价进入平稳增长期。百亿房企市场份额升至五成，强者恒强，央企国企重组带动行业整合，房企资本融合趋势不断加快。行业进入竞争白热化，房企不再是城市间的竞争，而是进行全国性的竞争。房企价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地抢滩升级“拿地术”。开发商向运营商转变，房地产进入内容时代。热点城市各层次成交结构上升显著，一二线城市与三四线城市分化较为显著。

  【禹洲地产】一二线城市预期一直保持全国经济增长速度，基本面活跃。中国城镇化远未结束，未来新增城镇人口以及全面二孩政策放开，带来庞大需求。

  【中海地产】2017年全球经济政治不确定因素仍然很高，各种突发事件也会对经济融资环境造成影响，对此集团密切关注。对中国经济我们保持中度信心，随着中央收紧流动性的政策安排，融资成本和债券利率上行的压力只在国内的市场，对目前过热的市场进行调控有利于建立稳定健康的市场秩序。分城施政的特点更加明显，对土地使用权自动续期的政策敏感化，我们对未来政策稳定和持续性充满期待。住宅方面，随着新城镇化不断推进，住宅需求还会增加，我们预计未来住宅市场会保持在一个10亿平方米的规模。经过十多年的发展，房地产销售增速开始放缓，二线城市将是住宅市场重要的方面，改善型需求将逐步放大。资本化运作经验丰富，技术化管理程度高、有较强实力的房地产企业通过整合资源是可以期待提升市场占有率的。

  【瑞安房地产】现在国内的一线城市如上海，限购政策是十分严厉的。前景审慎乐观，今年并不会轻易放松政策。因为中央的口号是稳中求进。长期来看，用行政手段干预楼市是不会有好结果的，但是短期因为土地供应不足，楼市价格一定会升高。

  【佳兆业】从整体市场来看，房地产调控进一步释放，一二线城市将进入调整期，三四线库存压力随着城市化得到缓解。

  【北辰实业】短期一二线热点城市将继续受到调控政策影响，量价面临调整压力；三四线等城市仍将以去库存为基调，市场有望延续平稳走势。中长期中央持续深化供给侧改革，加强分类调控，加快建立和完善房地产市场平稳发展的长效机制，将为行业的长远发展构建良好环境。

  【中国金茂】“930新政”出台对过快增长调控是很及时的，业内也是欢迎的。目前为止政府调控对销售量没有影响。政府调控核心是销售价格和土地价格，不允许在原来基础上再出现更快增长。“预售证”不允许在原来基础上有很高的报价，当前情况下如果正常销售，只要不暴涨价。所以目前为止对销售的影响没体现出来。价格收到有效抑制和我们的可持续增长的追求是匹配的。应会严格按照政府调控，落实我们的销售调控。

战略布局篇

  【万科】以“房地产+服务”代替“房地产+钢筋水泥”，一二线城市向"TOD"模式转型发展迫在眉睫，“轨道+物业”发展空间巨大。此外还将布局长租公寓、一二线商业地产以及养老、物流等新兴不动产及服务领域。

  【招商蛇口】以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式：港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展。

  【首创置业】聚焦核心城市，土地投资以五大核心城市为主。提升产品研发体系，提升物业服务水平。做大做强奥特莱斯业务，以股权为纽带，整合全球商业资源。继续推进A股IPO，债务融资以控制负债率为核心，寻求新的利润增长点。

  【新城发展】“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略；落实“共创、共担、共享”的激励计划；加大业务多元化程度，拓展海外布局，瞄准一二线城市，打造城市综合体；加大核心城市投资力度，持续打造百亿销售规模城市公司；打造“新城吾悦广场”特色标签；树立公司产品文化；完善项目信息战略采集，缩短项目周期。

  【中骏置业】集团继续贯彻聚焦一线城市，关注核心二线城市的发展策略。

  【旭辉控股】长远战略是实现持续、稳健、有质量的增长。专注主营业务，做强做大主业。预计主要布局在一线及二线城市，及一线城市的卫星城市及强三线城市。走高周转和高利润率均衡策略，一线城市未来走高利润、高溢价、放慢周期路线。从投资角度，我们看中一线和热的二线。今年投资总比重比去年多。但凡有看好的城市，合理的土地，我们就会出手。我们还采用多元的土地收购策略，除了一手的拍地，同时增加二手收并购，实现一二级联动。

  【雅居乐】多元化发展以扩充收入来源，主要从事物业发展业务，同时涉足物业管理、环保集团、酒店管理及投资物业的发展。进一步优化财务结构，偿还部分境外美元、港元债务，进行外汇对冲降低汇兑风险。善用国内及境外的各种融资渠道以控制风险及降低财务费用。控制负债比率于合理水平。持续优化土地储备，加强多融资渠道，加强收并购，积极审慎购地。在销售强势地区加大土地储备，优先考虑广州、中山、南京、佛山及海南等。

  【花样年控股】从原来只谈房地产的地产开发商转型为社区服务商。今年的二次转型，是要在现有社区综合服务运营商的基础上，轻重并举、产融结合，变成基于社区服务行业的产业金融集团。通过并购，打造上、下游的产业资本平台，并形成在商务社区领域的影响力。在地产开发上探索多重业务增长点，以达到拓规模、增利润的要求。

  【当代置业】实现三类标准化产品线在不同城市的合理布局。整体上2017年投资目标一类产品线不低于40%，三类产品线不低于30%，二类产品线不高于30%。国际上有限选择产业布局合理、房地产处于上升阶段的城市做为亚裔人群特别是华人投资首选。预计2017年上半年完成33批次的集中开盘。

  【红星美凯龙】双轮驱动、侧重轻资产模式发展。布局家居产业链，冲刺A股上市。

  【碧桂园】一二线城市提供主流产品，巩固市场，控制成本；三四线城市捕捉一二线城市的外溢需求，打造大型项目持续支持业绩；持续深耕优质地段；深化合伙人机制，继续打造科技小镇；关联业务（社区服务及物业运营业务）潜力可期；战略投资方面入股天图资本、陆金所、易盟集团，完善社区生态链；国内力求扩大规模，高周转实现现金快速回笼，海外持续推进海外业务；

  【中海地产】公司将继续实施积极稳健的发展策略，在整体风险可控的前提下，适度扩张规模，追求业绩总量和股东回报的持续增长。我们希望在2020年，公司的综合实力，包含软实力和硬实力能保持行业前列，实现合约销售额4000亿港元，租金收入50亿港元，毛利率保持30%，股东权益回报率15%，派息比例接近30%。

  【中国恒 大】产业架构：地产+金融+旅游+健康，公司拟分拆地产业务到A股上市，夯实房地产基础作为其他三大产业发展根基。

  【建业地产】继续推进区域化战略，伴随着郑州上升为国家级中心城市和中国唯一的米字型高铁枢纽（2小时高铁圈内4亿人口、3小时高铁圈内7亿人口），希望在中国城市战略和自贸区等历史机遇的拉动下，用数据来证明过去的坚守是有意义的。从一个单一的开发商向一个新型生活方式综合服务商转型。

  【深圳控股】本集团将紧贴政策动向，适时调整销售策略，优化可售产品结构，减少调控带来的风险。本集团将积极寻找机会，拓展深圳土地项目。一方面，将深化与母公司的深度合作；另一方面，继续落实与深圳广电集团、深圳地铁、深圳巴士集团、深圳报业集团等国企的合作，努力增加新的深圳项目资源。本集团将重点抓住旧改片区统筹的机遇，把握住作为若干城市更新片区统筹主体的优势，加大与各区政府的沟通协调，在对片区城市更新的组织推进中，发挥本集团在产业导入、综合运营及公共空间配套等方面的专业能力，全力争取更多的优质片区的开发资源。

  【佳兆业】公司未来继续生根一线城市及重点二线城市，将满足中高端人群的刚性需求，2017年集团整体可售面积为450万平方米，预计销售均价为16400元每平方米，90%的销售资源来自一二线城市，保守估计今年销售目标较去年增长30%。

  【融创中国】继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将致力于更加全面均衡的发展，尤其在规模快速增长的同时，不断提升盈利能力。

土地收购篇

  【万科】审慎投资，合理补充，实现有质量的增长。住宅产品以中小型普通商品住房为主，聚焦城市经济圈，深耕现有城市，持续关注海外市场投资机会。

  【招商蛇口】聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，为公司未来的发展打下坚实基础。

  【首创置业】聚焦核心城市，聚焦奥特莱斯战略不变。我们战略重心在公开市场上，拿地以建立区域优势为核心，现在会围绕土地一级开发把周边做强做大。

  【越秀地产】去年增储的土地，时机把握准确，量足，行业土地溢价率是120%，越秀地产是60%，总体看比较理性。国企改革是中国经济改革中的重头戏，公司会借助此动力进行发展。土地稀缺，人口增长，经济增长，所以发展空间巨大，行业的整合（并购）增加，集中度提高，产业模式也会有改善。

  【旭辉控股】有效控制土地成本，既满足规模需要，又控制土地成本，不买贵，不买错。同时，旭辉采取更加多元的土地收购渠道，除了公开市场拍卖，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。

  【富力地产】土地收购是一种立体行为，我们深耕的地方有北京广州的旧城改造。如果中国城市政策有所改变，我们会是最大的得益者之一。我们土地储备的量，让我们有足够的时间做土地收购计划上的一些更改，例如更加激进地买地。在一些三四线城市、华东区域，我们得到了地方政府的支持，也拿到了土地成本不错的土地。

  【花样年控股】公司会从开发上游、开发中的拿地、运营阶段及开发的下游四个维度去探索地产业务的增长点，用住宅产业化的思维去运营项目。在拿地阶段，公司不仅依靠公开招拍挂，也通过自身在运营开发、资源整合、品牌溢价上的优势，采用并购、一二级联动开发、旧城改造等多种拿地方式，提前锁定利润率。

  【当代置业】土地储备上市以来不断提升，现在已经到了646万方，今年还会有快速的提升。公司改变了在一级市场去竞争拍地的拿地方式，在去年上升势头将尽的时候，我们不再在高点拿地，而是由兼并收购拿地。

  【禹洲地产】根据销售决定拿地节奏。继续秉承收购并购，审慎拿地。积极和别人合作。禹洲从来没有片面高地价拿地，盈利空间连续9年10年维持在30%以上，知道在合适的机会拿地，确保盈利为目标，进行项目选择。

  【中海地产】今年土地计划希望投资1000亿，新增1600万平米，归结一句话，就是有回报的增长，同时为了达到这个目的，一定要有规模支撑。我们的规模在这两年会有一个增长，这是我们的目标。

  【龙湖地产】总的策略聚焦在传统主营业务上，进一步增加土地储备。面向未来的话，厦门会是一个重点，第二个是济南，热点城市我们看到过去的土地供应是不够的。未来成都和重庆依然会是我们传统的区域，我们也会抓住热点城市，关注超大城市外溢的机会，比如大北京。关于土地，我们一直会滚动地三年看土地市场，市场越好越要警觉。

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