昨天,海口、三亚双双推出“最严”楼市新政:海口是“海南无房的外省人在限购区域内买首套房需提供省内连续2年以上社保证明,并且将二手房纳入限购范围”,三亚更加严厉:海南无房的外省人在三亚中心主城区范围内及海棠湾、崖州湾沿海一线买房,需提供省内1年及以上个税或社保证明,另外还全面禁止期房转让和限制现房转让。
为何海口、三亚这么急于“按住”房价?如果点金君告诉你,3月海口新房价格环比涨幅全国(对,是全国!)最高,三亚第三;2月三亚新房价格领涨全国,你就知道为啥了吧?
作为一个手里攥着钱、不知该不该出手的刚需,你是不是还一头雾水、越来越纠结?买?还是不买?这是个问题。
但你可能认为政府调控力度还不够,房价也没降多少呀,有的城市还在涨价呢!
别急,点金君跟你一起捋顺一下房价与政府调控的逻辑,出手还是不出手,咱都做个明白人。
海南,只是全国楼市调控大军中的一员,这个队伍还在不断壮大,并且会不断升级“打补丁”。
接下来,一直到今年年底都会是这样!不要低估政府这次调控房价的决心哦!请注意!这里政府说的是要遏制房价过快上涨,并没有说要打压房价,让房价大幅下降啊!
房地产调控的基本逻辑
随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善,房价上涨是必然趋势,但涨幅不能过大,理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。
中国社会科学院发展研究所所长、房地产蓝皮书顾问魏后凯认为,随着经济的上涨,从国际经验来看,房价肯定是要上涨的,但是上涨幅度不能太大,应在可支配的能力范围内,不高于居民收入增长。
“为什么说房价上涨过快?就是跟经济增长速度来比,跟城乡居民的收入的增长速度来比。经济进入了新常态,增速降下来了,但是房价涨幅仍高于GDP和国民收入的增长速度。从去年的数据看,商品房均价上涨10.1%,而GDP增长6.7%,国民总收入增长6.9%,都在7%以下,全国居民人均可支配收入实际增长6.3%,其中城镇居民人均可支配收入实际增长只有5.6%。也就是说去年商品房价格涨幅高于城镇居民可支配收入增幅近一倍,这就表明去年的房价上涨过快。”魏后凯说。
事实上,很多地方因政府限价,新房的预售价格已经打了“折扣”(打个比方,如果开发商想卖10万的房子,建委不批预售证,只批到8万,就相当于政府帮老百姓打折了),甚至低于周边二手房,只是这类消息还没传到你耳朵里,房子就被卖光或内部消化了。
也许你会认为,现在各地的限制性措施很荒唐,这不是又回到计划经济时代了吗?而且以往的调控经验看,房价是越限越涨,一旦这些限制措施取消,房价还不得飞上天呢?
没错,当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策,是过渡性办法,正是为了避免你说的那个现象发生,政府正在加快形成房地产调控的长效机制。
只是,这个长效机制的建立需要时间,而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此,在长效机制没有出台之前,短期措施非常有必要,也不会放松。
当然,全国大部分城市去库存的压力还是很大的,这些地方仍采取了一下鼓励买房的措施。如大连、丹东、潍坊、湘潭、临汾等地的购房政策不紧反松,去库存态度明确,部分城市公积金贷款方面政策比较宽松。
以上,就是当前一段时间政府进行房地产调控的基本逻辑。
政府:房子是用来住的,不是用来炒的!
政府一再强调:房子是用来住的,不是用来炒的!围绕这个定位,各地因城施策、分类调控。据点金君不完全统计,两个月来,就有超过60个城市出台了近百个调控措施,不只是一二线,连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、限贷到限价、限售,再到限离婚、限商住等等,目前各地仍在“打补丁”,你能想到和想不到的手段都出现了,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。
玩过“打地鼠”的游戏吗?现在政府和房价正在玩儿这个游戏,哪里的房价有过快上涨的苗头,哪里就会被按住!
“大热”的楼市VS急来的“补丁”政策
还以海南为例,为啥又是海南?因为最近点金君的两个朋友不约而同谈到想在海南买房,其中一个有了想法立刻出手了,另一个则仍在观望。然而,继海南出台全省范围内的限购政策后,海口和三亚的“补丁”政策这两天说来就来了!
故事是这样的:“五一”前夕,点金君跟一位想在海南买房的北京朋友的微信对话是这样的↓
没想到,此对话仅10天后,也就是5月10日,海口就出台了琼海那样的“外地人买房需要社保”政策!于是,点金君跟这位朋友的对话变成了这样的↓
一位三亚的销售人员趁机说:“有需求在海南买房的客户们,再观望就连买的资格都没了!”点金君内心OS:也不能全信你的,真有那么紧迫吗?
更没想到的是,事实竟然被这位中介言中!三亚也紧随海口出台限制外地人买房的政策。这位观望的朋友的海南买房梦已难圆了!
预计今年下半年,这一轮的调控效应将逐步显现
那时,房地产市场可能会更加理性,供求关系可能发生变化,房价可能稳中略降,投机炒房的人可能会在房价下降前把手中的房子出手,市场上的房源将有所增加。
短期来看,对于那些手捧着现金在观望的刚需来说,不用再像今年3月初那样去抢房,不会再有10个客户抢一套房的现象,不会再遇到随口跳价的业主,价格在可承受范围内的房子更多了,花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。
长期来看,随着政府惠民生政策措施的不断完善,以及房地产调控的长效机制形成落地,住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善,而随着租赁市场不断规范壮大,可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房,而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。