数周前，塞冬的表弟到北京出差，塞冬自幼和他一起玩耍长大，关系亲密，很自然的打开话匣子聊起了老家的事：

　　表弟在省会贵阳市上班，在老家县城有一门面房，两三年前市值约百万，问询者众，如今打八九折，却已无人问津。而表弟的一桩心头大事，是希望为他的亲弟在省会安家。一边是日益贬值的县城资产，另一边是节节上涨的省会房价，表弟感到很紧迫也很无奈。

　　周末和表弟聊微信，没想到仅仅过了两三个月，他关注的小区又涨了一千，而老家的门面房仍无人问津…

　　也是上周末，塞冬和老家亲戚视频聊天，情不自禁地又一次推销了自己的观点：“

　　老家的房子和门面一定要尽快处理掉，最多只留一套当临时旅馆和纪念品。其他的全转移到贵阳，最好是两城区+观山湖区的学区房，最好是全国大牌房开商的新房和次新房”。

　　好友的质疑

　　仔细算起来，从上大学到工作后，塞冬已经数不清劝过多少人把老家的房产转移到北京，现在回头来看，也无意中造福了不少身边好友。当然，也有许多人对塞冬的逻辑表示不解，他们的问题通常有以下几类：

　　大城市有啥好的，堵车、空气污染又重，并不是人人都想去大城市，我呆在老家也挺好的，你看这些年县里也发展得很快呀。

　　塞冬你说得不对，现在国家不鼓励发展特大城市，而是鼓励发展中小城镇。国家都要疏解大城市人口了，你还在鼓吹大城市，你能比政府更聪明？

　　人家欧美大公司的总部都在镇上，随着社会的发展，公司和居民像欧美那样走向小城镇才是大趋势。

　　你没有考虑到我国是有户籍制度的，大城市不是想进就能进，大部分人还是只能呆在小城市，塞冬你说的不对。

　　本文就是想通过详尽的数据来告诉大家，上述论点究竟犯了哪些错误，为什么我们必须把家庭资产尽可能的转移到省会及省会以上规模的大城市。

　　城市化后的“大城市化”

　　无论在杂志报纸上，还是在网络论坛里，每每谈及中国的城乡差距、大城市病等，主流论调基本都是下面这样：

　　中国的政治制度导致大城市资源过多，从而导致城市规模太大，人家欧美都是发展小城镇

　　如果中国农村都像欧美农村那样生活便利，在村里就能找到世界500强的工作，谁还去大城市

　　这样的论调从塞冬小时候一直持续到现在，热度不减。因为在中国，“反大城市”是一种从官方延续到民间的政治正确，中国也是世界上极其罕见的从财税、土地、规划等多项制度上有组织有纪律反大城市、挺中小城市的国家。

　　然而，从全球历史和现实来看，确实这样一番景象：“城市化”是一种无法逆转的趋势；“大城市化”在城市化完成后仍然会继续进行；所谓的“欧美小镇”其实是“郊区化”而不是“逆城市化”。

　　我们先来看一张表格，美国历年top20“都市统计区（MSA）”人口变迁

　　（PS：中美行政区划差异大，美行政区中城市的概念，其规模只相当于中国的“区/县”、小的甚至只有“街道/乡镇”大小。美统计署的Metropolitan Statistical Area（MSA）口径，则类似于我国的“地级市”，中美的地级市/MSA数量都是300多个）

　　从上图可以看到：

　　从1930年到1960年，在美国300多个“地级市”中，居住在top 20“地级市”的人口比重，从23.6%提升到了32.8%。

　　1960年美国基本完成城市化后，其“大城市化”进程仍在继续，到2010年人口普查时，37.5%的美国人生活在top20“地级市”里。

　　要知道的是，2016年中国的城镇化率是57%，大致等于美国1930年的水平，也就是说，“大城市化”的快速发展期就在眼前。

　　我们再来看一组美国各州的数据：

　　从上表可以看出，美国各州最大“地级市”的人口占全州比重大都超过1/3，一些州甚至达到70%。以美国第一人口大州——加州为例，其第一大“地级市”的人口占了全省的1/3，前两大“地级市”加起来则占了全省的46%。

　　一些读者会问：“你说得不对，我百度过，洛杉矶只有300多万人，旧金山只有80多万”。塞冬的回答是：“那指是的city人口，如前文所说，美国的city比中国的“地级市”范围通常小1-2级，如“旧金山city”只有海淀区面积的1/4”。

　　为了和4000万的加州大致可比，我们选取人口在3000-6000万的中国省份做对比，这是中国中等省份的典型规模。

　　由上表可见，中国典型省份的省会人口比重大都在20%以下，其中一半不超过15%——中国的城市化率和大城市化率，和美国相比，差距是巨大的。

　　为了直观起见，我们看一个美国人口分布图，如下所示：

　　西部内陆以荒漠和大农场为主，除了丹佛、盐湖城、拉斯维加斯等少数城市外，人口极其稀少。

　　人口较多的州（如加州、德州、佛州），有两三个人口中心，而普通州，一般只有一个人口中心，全州人口高度集中于这些少数人口中心。

美国以外呢？——我们再来看看欧洲各国，并将其与中国人口规模类似的省份作对比。

　　从上表可以看出，除了四川/成都 VS 德国/莱茵鲁尔胜出外，中国省份最大城市的人口比重也不如欧洲国家——德国在西方也属于人口不太集中的案例。

　　亚洲的日韩就不用多说了——典型的人口高度集中于首都：

　　我们拿韩国和浙江做个对比：

　　韩国的人口、面积、地形等基本情况，和浙江基本一模一样。

　　韩国首都圈行政区面积1.17万平方公里，人口2550万，占全国人口一半。

　　浙江杭州市行政区面积1.66万平方公里，人口920万，不到韩国首都圈的40%。

　　再来看看日本：

　　东京圈一都三县行政区1.35万平方公里，人口3600余万，占日本人口28%

　　相比之下，北京1.68万平方公里，2100余万常住人口，规模小太多。

　　过去几十年，欧美日韩等国/州的最大城市，伦敦、巴黎、首尔、东京...都在持续甩开和第二位的差距。英国越来越等同于伦敦，韩国越来越等同于首尔，日本越来越等同于东京，下图：伦敦相对于其他城市的巨大优势。

　　下图：日本top都市圈的人口变化情况，即使同2-4位的大都市相比，东京的首位度也愈发提升。

　　说完大城市化，最后提一句，所谓“欧美企业总部都在小镇”，其实绝大部分是指巨型企业在郊区修建的总部园区，就和百度、联想总部在西北旺镇，阿里总部在西溪，华为终端总部在东莞松山湖，上海交大在闵行，中科院大学在怀柔是一个逻辑。随着城市的发展，一些几万人的大机构通常会选择在郊区修建自己的园区，这是“郊区化”，而不是逆城市化。

　　中国省会的未来规模

　　许多人可能会觉得，和发达国家比太遥远，中国未来可能并不会发展到欧美日那样高度发达的程度，那我们的大城市化水平也自然不会达到那样的高度。那我们就回头来和发展中国家比一比，看看穷兄弟们的城市规模——部分典型发展中国家的最大都市规模如下所示（来源wikipedia）： 

　　从上表可以看出，13.7亿人口中国的首都北京，大致和1-2亿人口的菲律宾、墨西哥、尼日利亚的首都相当，被印尼、巴基斯坦秒杀。而中国7千万以上的人口大省：广东、山东、河南、四川、江苏、河北，除了广州和成都外，其他省会的人口规模都远远比不过土耳其和伊朗首都。

　　于是我们会发现，中国特大城市、大城市、省会的规模，不仅比不过发达国家，甚至也比不过发展中国家中的人口大国。中国目前的“大城市化率”，其实是低于中国当前的经济水准——这和中国独有的制度是分不开：

　　城市土地国有：城市土地出让由政府垄断，政府严格限制大城市土地供给。

　　户籍制度：通过限制大城市公共品对非户籍人口开放来限制人向上的自由流动。

　　转移支付：每年数万亿资金在县、乡镇、村保持大量体制内就业机会和公共品供给。

　　但是，上述各类国家的数据可以表明，人们向往大城市的意愿在全球都是一样的。中国独特的制度，并不能抹掉人们的内心需求，而只能是通过给新移民创造麻烦来人为地减缓大城市化速度。就像一个蓄水池，虽然出水口被人为缩小，但终有一天水还是会流完。

　　于是在现实中我们就会看到，中国特大城市的规划往往是首先迎合决策者的主观意愿，而通常不能满足人民群众的实际需求，然后在一次又一次被现实打脸后，只能按照实际的人口规模来修改规划以作为补救：

　　《北京城市总体规划（1991年至2010年）》里预计，北京到2010年常住人口控制在1250万以内，但实际上北京到2000年就达到了1382万。

　　《北京城市总体规划（2004年－2020年）》里预计，北京到2020年常住人口控制在1800万以内，但实际上北京到2010年就达到了1961万。

　　于是，在2015年时，北京2020年总体规划又被修改为：2020年常住人口控制在2300万以内。

　　于是，随着中国城市化的深入，大城市化的持续，政府规划被现实教训得步步“退让”，中国的省会最终可能将会发展到如下规模：

　　6000万人以上的大型省：省会人口达到1500-2500万

　　2000-6000万人的中型省：省会人口达到600-1500万

　　2000万以下的小型省：省会人口达到300-600万

　　届时，中国大多数省1/5-1/3的人口将会集中在省会，全省2、3位的城市大都将只有不到省会一半的人口。部分双核、三核的省，如山东、辽宁、福建、内蒙、江苏等，届时将会是top2、3的城市占据全省1/2-2/3的人口，其余城市的规模则将会小到无法相提并论。

　　关于这一点，塞冬在老家的一位好友已经有所感触，他说：“以前并没有觉得贵阳有多好，但现在去贵阳，发现商场里都挤满了人，而老家地级市的商场里服务员比客人还多，就几年时间，差距被实实在在的拉开了”。

　　投资品、消费品和纪念品

　　说道这里，可能很多人会有疑问：“塞冬你这说法有点夸张了，中国和美国不一样，美国是移民国家，美国的小地方本来就是大农场没啥人。但中国是有几千年历史的，小地方世世代代住满了人，保定、阜阳这些大平原地级市，都是上千万人口，怎么可能会在几十年后缩减到相比省会不值一提的程度”。

　　塞冬对此的回答是：

　　老龄化+少子化+城市化将共同造就这种奇特的突变

　　我们就以着名的中原塌陷区人口大市阜阳和其省会合肥为例，我们先来看看2010年第六次人口普查时的数据：

　　阜阳，户籍人口1014万，常住人口759万，比2000年减少40.4万

　　合肥，户籍人口502万，常住人口570万，比2000年增加124万

　　一来一去，10年间，阜阳比合肥的人口优势减少了164.4万。

　　但这还不是最关键——需要注意的是，常住人口统计的是全量人口，也就是说，大量城市化率很低的中老年人口会长时间作为阜阳的基数。而另一点，中国的出生人口在快速递减，而这也将会神奇的改变人口分布，如下表所示，我们做一个简化的小模型来进行推演（不代表真实数据）：

　　2010年时，假设整个经济体共有100人，城镇化率为50%，也就是50人住在各级城镇，50人住在农村。我们假设每一级城镇都住10人，常住在省会及以上的占总人口的20%。

　　假设在2010年时总共有20个25-35岁青年，他们的城镇化率已达到75%，20人中只有5人还常住在村里，常住在省会及以上的为30%。

　　由于90后出生人口大跌，到2025年时，25-35岁的年轻人的数量，只有2010年的60%，也就是12人。而这12个人中，选择居住在省会及以上城市的仍然是3+3人，所有的空缺都将由下层居住地来承担。于是，2025年这一代的年轻人，其城镇化水平提高到了90%以上，常住在省会及以上的达到了50%。

　　照此演化下去，当较低城镇化水平的中老年沉淀基数人口逐渐走向衰亡，整个经济体的城镇化率就越来越趋近于新一代劳动力的城镇化率。

　　同时由于生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下层区域来承担，整体的城镇化水平、大城市化水平，就会伴随着超低生育率而戏剧性快速攀升。

　　上述推论的一大环节：“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下层区域来承担”是否成立？

　　我们继续以日本为例（因为中国的人口年龄结构就是完美拷贝20年前的日本）：“在日本整体人口减少的背景下，保持增长的是东京圈的1都3县（东京、埼玉、千叶、神奈川）和爱知、滋贺、福冈、冲绳各县。东京都人口达到1351万人，增加2.7%。东京圈人口达到3613万人，在5年里增加了51万人。在日本全国所占的比例比5年前提高0.6个百分点，达到28.4%”。

　　也就是说，当全国出生人口打6折，并导致20年后年轻劳动力数量打6折时，大城市和特大城市可能不会打折（东京人口不减反增），中等城市打6折，县城打4折，小镇打2折，农村打1折——越往下层的区域，越会陷入一个恶性循环：

　　年轻人口减少—》经济缺乏活力，就业机会少—》促使年轻人口进一步逃离。

　　就中国自身而言，陷入此恶性循环的典型案例就是比全国早10年进入老龄化的东三省。于是，大家会慢慢觉察到这样一个事实：

　　2005-2010年，一线城市从5千涨到2万，小县城也从800涨到3000，全国一荣俱荣，大家皆欢喜

　　2010-2016年，一线城市从2万涨到8万，省会翻番，但小县城则在3000横盘多年

　　然而需要知道的是，2016年仍然处于85后高峰人口购置婚房的末班车，小地方仍然有一定接盘人群。再过3到5年，当人口总量比85后打6折的95后站上房市舞台时，全国人民可能会发现自己手上的筹码，进一步分化成三大品类：

　　1、投资品：大型地级市、省会及更高级别的大城市、特大城市——全国年轻人口打6折时，这些城市的年轻劳动力数量不打折，固定资产仍然不乏接盘人群

　　2、 消费品：普通地级市、县城——全国年轻人口打6折，这些城市打4-6折，接盘人数量腰斩，人口快速老龄化，当前山海关外的惨状将会原封不动的在5年后重现在这样的城市——这些地区的房产属于消费品，有使用价值，但难以原价转手了

　　3、纪念品：偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人口将会打1-2折，固定资产大批沦为“乡愁纪念品”。半个世纪以后，中国农村大地上将矗立着上亿栋300平米钢筋水泥大独栋纪念碑，用来纪念20世纪90年代到21世纪头十年期间，在中华民族最佳人口红利期里所造就的人类煤铁水泥工业文明巅峰

　　万事万物都是相联系的，人口、周期、规划，这些看似宏大的主体，却与我们每个人都息息相关。许多人可能并不太在乎家庭资产的增减，只求过得舒坦即可，但这实际上是一个博弈，就如同无厘头的戗盐大赛一样：“虽然我不想戗，但我怕别人给戗没了，于是我也被迫参与其中戗”。

　　戗盐是很无厘头的，但资产转移竞赛、学区房占坑大赛，并不是无厘头，而是有其背后实实在在的供需逻辑。祝大家都能提前避开波谷，逃离纪念品，把家庭资产放置到更加安全的避风港，而不至于成为下面新闻这样的空置纪念碑。

　　楼市现状：中介降费，业主“抱团”，买家观望，中国楼市有多疯？来源：暴财经

　　本文主要从楼市买卖双方博弈心理变化的角度撰文。

　　作为全国楼市的风向标，北京楼市的一举一动都格外引人关注，就在昨天，北京楼市又有新动作：

　　昨日，北京青年报记者从北京多家中介门店获悉，北京各中介门店普遍下调了中介费。

　　链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。不过，链家方面昨日表示，这些中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，目前总部还未下发统一下调中介费的文件。房天下和我爱我家方面也表示目前没有统一的通知。

　　尽管，本次部分中介门店下调中介费并不是全体中介从上到下的统一指令，但这个自主行为本身已足以说明很多问题。我们知道，中介作为楼市买卖双方的重要桥梁，作为房产交易（尤其二手房）的重要一环，作为楼市中对价格、交易量等数据最为敏感的团体，他们的动作往往有强烈的指向性。

　　中介，从字面意思理解，应该是没有偏见和侧重，对买卖双方一视同仁的，但是在实际商业社会的运作中，我们往往会发现，在不同的领域，中介还是有所侧重的。比如说，对于房地产中介，可能中介更偏向卖方一些。

　　偏向卖方倒不是说中介不为买房的说话办事，而是说从团体的利益结构看，从买卖双方心理的博弈看，地产中介可能天然和卖方走得更近一些。大致我们理解为，在地产交易的买卖博弈中，买房的人，中介，地产商（个人卖房的），是1对2的关系。

　　当市场行情好的时候，中介和地产商可能会提高中介费（或者茶水费之类的），地产商会提高售楼价格，这种状况下，从心里层面来说，其实是卖房子的心理占据优势，类似于皇帝女儿不愁嫁。买房的人群，此时则处于心理的相对弱势，尤其在买涨不买跌的心理（害怕现在不买，马上就会涨）怂恿下，会更加的焦虑和弱势。

　　当政府、银行的其他楼市参与方出面干预楼市的时候，又或者市场本身的调节机制开始发挥作用时，楼市的局面就会逐步发生扭转。

　　就像是现在这样，在情绪惯性的作用下，市场往往首先会出现最后的疯狂（北京市二手房年后的疯狂）。疯狂过后，面对调控进一步升级，市场中的参与各方，（这里特别指出投机分析和部分投资者，将被迫出清出局，这对于楼市整体气氛的冷却有重要作用），将不得不冷静下来。

　　慢慢的，当买房持观望态度的人群越来越多时，双方心理的博弈就会发生质的变化。买房将逐渐占领上风，卖方则开始焦虑和慌张。

　　体现在实际行为中，恰好前天有一条新闻是这样的：

　　新闻内容大致如下：

　　据北京青年报：买家不急于出手 业主“抱团”硬扛

　　“买房子就是为了住，不是倒来倒去，家里人还是建议‘一步到位’买个三居室。”去年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久，他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间，“差不多到我的心理价位时再咨询，目前房源数量也开始逐渐增多。”

　　然而，采访中，一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”。家住奥体附近一大型小区业主张媛告诉记者，为了不给中介开降价的口子，她与本小区十几位业主一起组建了一个微信群，告知大家不要降价，“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱，降价三十万把房卖了，被数落半天，我们其余的卖家得绷住。”张媛说。

　　不过，少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

　　如果我们把这条新闻和中介降低中介费结合在一起看的话，会发现，现在北京楼市的情绪面已经在潜移默化的发生着质变——买方崛起，卖方渐弱。

　　暴哥相信，只要目前的政策不放松，银行不放松，那么基本上北京楼市，买卖双方情绪的博弈就会继续向着有利于买方，不利于卖方的变化走。

　　那么这种情绪变化有什么用呢？当然有用。

　　大家知道，无论股市、楼市，任何投资市场其实都是由人组成是，只要是由人组成的，那么一切规则的变化，制度的变化最终本质上都是反映在人的心理。心理才是主导一切投资市场的走势的最终决定性因素。为何很多投资大师（索罗斯的反身性）或者经济学家（ 凯恩斯的动物精神）都是心理学的高手，或者要专门去学习心理学就是这个原因。

　　人非草木，都会在有喜怒哀乐，都会存在贪婪和欲望，只有有这些心理层面的变化在，那么久注定了我们的经济周期和投资周期会随着人性的变化而变化。

　　所以，在对待投资的时候，如果能够捕捉到心理层面的深刻变化，那么或许而对我们投资才更有用处。

　　预期扭转

　　有点扯远了，说回楼市。买卖双方心理的变化，会导致人们对于楼价预期的变化，而这种预期有最终会传到至实际楼价上。

　　暴哥记得年轻有为的，主攻经济周期波动、房地产经济学的梁云芳教授2006年做过的一个实证研究发现，人的预期才是推动房价上涨的最重要动力之一，只要预期房价上涨1%，不用任何的调控，实际房价就会上涨0.8%。

　　反过来，如果人们的预期扭转，从看涨到看跌，那么又会如何呢？

　　这个目前没人有过研究，如果借鉴股市，会发现将是怎么上去的就会怎么下来。当然，楼市不能这么用，这是因为历次经验表明，即使买卖双方心理博弈扭转，甚至中介下调中介费，从结果来看，也只是暂缓了房价的上涨（就北京而言），而没有出现多大的跌幅。

大家知道，暴哥对于本次楼市是看空为主，那么这么推演下去不是等于说楼价不会跌吗？当然不！

　　前几次，楼市最终重获生机，都是因为政策层面适时的松绑，以及楼市政策工具出台的比较少，这才导致人们的心理预期没有很强烈。而这一次，暴哥强烈的感觉到我们的领导层有着强烈的决心和信念贯彻和持续的执行楼市的调控政策。加上，本次调控的政策工具包出奇的丰富，不但有四限（限购、限贷、限价、限售）还配合增加土地供应，更给出了一个雄安新县，后续的房地产税等等一些列在持有环节上，包括潜在的在购买环节上的税项都可能出台。（有些朋友有顾虑说，购买环节的谁最终会由买着承担，这里暴哥想说，在市场火爆的时候，或许有可能会出现这种情况，但是当市场冷却，情绪逆转的时候，尤其买方占据上风的时候，买方议价能力大增，卖方还有资本谈谁承担购买环节税吗？）

　　而所谓长效机制，暴哥猜想可能是把四限中的某些限制从短期变成长期，加上房地产税、交易税等等措施。

　　上面这些都是政策面上的能够引导人们心里发生重大变化的，这还不算之前暴哥多次撰文强调的，货币收紧、人口流动性变弱、城镇化水平被低估、老龄化等等其他层面的中长期变化。