热点关注两天八城市加码调控 楼市将进一步回归居住属性
本报记者 王松才
9月22日-23日，重庆（楼盘）、南昌（楼盘）、长沙（楼盘）、南宁、武汉（楼盘）、西安（楼盘）、石家庄（楼盘）、贵阳等8个直辖市或省会城市先后出台楼市新政。中国经济时报记者注意到，在此次8个城市出台的调控政策中，限售成为最主要的特征。
受此次调控政策升级带给市场的“心理影响”，9月25日，截至上午收盘时，地产股出现全面下跌。在连续8个城市升级调控后，预计新一轮调控潮将升级到次热点城市，且政策也会更加趋于严厉。
新一轮楼市调控潮来袭
8个城市轮番密集加码楼市调控措施，标志着楼市迎来新一轮调控潮。
在此次加码调控的城市中，有6个城市实施了限售。石家庄在限购的同时明确限售，要求新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易；重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌在“限房价、竞地价”的同时，要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。
与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价，武汉则是规范开发商销售行为。事实上，自去年10月以来，这些城市已陆续出台过楼市调控措施，其中武汉和南昌已发布多个“升级版”，此次属于再度加大调控“药量”。
精准调控开启“打地鼠”模式
为何是这8个城市集中加码调控？
从国家统计局公布的8月份房价数据来看，除了武汉的新建住宅价格有假摔嫌疑外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在这些城市中：比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%，重庆、武汉上涨了0.8%。
业内人士认为，这些城市被调控的关键因素是房价明显过快上涨。
此外，从这些城市的土地市场来看，根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年以来，这8个城市土地市场火热，重庆土地成交额超过千亿元，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市均超过了200亿元，多个城市创造了历史同期纪录。
中原地产首席分析师张大伟认为，现在楼市调控的思路已经转变为“打地鼠”模式，即哪个城市房价出头，就打击哪个城市，这也是为房地产建立长效机制争取时间。而从此次8个城市加码调控政策的情况来看，预计后续依然有房价冒头的城市会加码调控。
限售城市范围或将扩大
截至9月24日，全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。那么，其他城市尤其是上海（楼盘）等还没有出台限售的一线城市会不会效仿？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海、深圳（楼盘）等这些核心城市也不例外。
张宏伟预计，从目前的情况来看，全国至少还有6个城市会加码调控，预计政策内容会包括限售、打击消费贷等措施。而限售的最大意义在于将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温。同时为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等。这些政策的加码，将会进一步促进楼市回归居住属性。
张大伟认为，限售政策的出台并不影响自住与改善，而是为了打击投机和投资需求，也是为了去杠杆，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，从而降低房产的投资属性，回归居住属性。因为限售导致交易周期大大延长，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。他预计未来限售政策范围会继续扩大，并蔓延至三四线城市，后续将可能会有超过50个城市出台限售政策。
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为，事实上，此轮政策遵循的就是“因城施策”的调控思想，贯彻的就是中央“房子是用来住的、不是炒的”的精神。全国有40多个城市出台了限售政策，其实质就是限制炒房，对真正的首置刚需影响不大；严查消费贷，包括近期北京（楼盘）提高首套贷款利率等措施则是进一步去杠杆，降低楼市风险。目前政策的整体基调就是禁止炒房，降低楼市杠杆，促进住房进一步向居住回归属性。
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