• 坚定看多一线城市房价
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2017-11-22  /  浏览:778 次  /  

(1)

据11月16日市场消息,上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签,总价2.05亿,面积597平方米,单价达34.3万元/平方米,再破上海房价纪录,有生之年我们会看到上海房价80万元/平方米。汤臣一品的高价说明高端房地产的保值增值价值依然较大,而低端户型面对的是初始置业群体,也有很高的市场认可度低。需求方面由“有房住”到“住好房”的转变,户型面积150平米以上属于改善型,250平米以上属于享受型。随着收入的提高,人们需要更大面积和更高品质的房子。

 

(2)

 

有些无知的砖家憎恶房地产,说现在中国的城市化率就已经接近极限状态了,政府要控制房价上涨,这种人还是高层智囊,一些公共政策就是受其误导。中国户籍人口城市化率40%就已经极限了?中国超级城市化率只走完一半,以后还有至少3亿农民要转为市民。根据他错误的认知,城市化导致房价上涨,房价上涨导致企业经营成本上升,从而导致实业衰退,但他忽略水涨船高的原理,成本高低都是相对的。美国的房价高,人工工资高,但美国经济仍然有竞争力。一些贫困的国家,房价低人力成本低,但他们的经济反而是落后的。不要片面地把房地产与实体经济相对立,房地产不是虚拟经济,也是实体经济,也是经过设计建造销售等环节,与实体没什么区别,也是为社会创造财富。经济向好,房价就坚挺;经济不行,房价就下行。房价上涨才是经济上行的表现,也是经济上行的结果;房价下跌是经济下行的表现,也是经济下行的结果。

当然,房价的决定因素很多,市场表现都是起起落落,潮汐式的。对于房地产,不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题,变量太多,城市化是重要变量。房价上涨不纯粹是由于炒作,主要还是需求驱动,具有内生性上涨动力。房价背后的逻辑一定是产业、经济和人口流入。

 

(3)

 

投资房地产是对国运的判断,就是赌国运。

2014年,上轮楼市下滑期最黑暗时期,中国第一地产公司万科的总裁郁亮看空自己所处的地产业,认为房地产黄金时代已经一去不复返,进入“白银时代”。所有的操作都是基于判断,于是万科开始降杠杆,放缓拿地节奏,并转型寻找传统地产以外的新增长点。

同样是2014年,融创、恒大、碧桂园地产“三剑客'认为中国房地产将进入 '钻石时代,之后的三年,“三剑客”疯狂加杠杆扩张,逆周期拿地。以恒大为例,2013年总负债只有2688亿,到了2016年底,总负债已飙升到了11583亿。‘钻石’玩家在豪赌什么?就是中国城市化未结束,楼市下行政府一定会救市,他们赌对了国运,踩准了节奏,赚得盆满钵满,恒大股价涨5倍,而万科股价没怎么涨。



超级城市化一定会出现房地产超级繁荣周期,走出波澜壮阔的大牛市行情。经过这两年快速猛烈的上涨,绝大多数的城市,包括县城、城镇的房价都已创出历史新高。这两年的房价上涨可以理解为过去几年收入持续高增长,也是购房需求的一次集中释放,三四城市更是透支未来至少5年的购买需求,将面临震荡下行的走势。


 

(4)

 

对所有的投资者或者刚需来说,一线是否还值得高位买入,二线现在是否还有上涨空间,三线是否还被低估,买入之后究竟是涨、跌还是横盘?有人说一线永远涨,未来这里会聚集越来越多的人口,房价继续推高;也有人说,一线城市短期内泡沫太多不可追高。如果你是趋势投资者和长线投资者就不必在意短期和暂时的波动,北京在下跌,深圳在横盘,上海在微涨。在史上最严的调控背景下,北京、上海、深圳的房价依然相对坚挺,这是它真实价值的反应。只要城市还在不断发展,房价必然有上涨的动力,除非城市发展停滞了,那么,房价也就到顶了。

这两年由于京沪要赶走“低端人口”,发展“高端经济”,京沪的人口增长确实停滞不前。但这是暂时的,不具备可持续性。发展“高端经济”,岂让一线城市更美好更繁华更具优势更有吸引力,相当数量的年轻人口必然趋之若鹜。因此,一线城市的房地产前景无需担心。

 

(5)

 

现在一些省会城市趁北京上海在赶人,搞抢人大战,谁抢到了更多的人,谁就获得了人口红利。人多了,经济增速更快,房价涨得更高,城市排位就靠前,然后资金和人口继续流入,获得良性循环,形成完美的闭环。

可是,大潮终会退去,抢人大戏也会很快落幕,一片混乱之后,需要建立的是价值重构,即城市价值的重新定位。定位的标的是一线城市的北京、上海和深圳,到那时,这些二线城市的真正价值才会归位。

抢到人的强二线城市价值未必会提高,首先全国的资金和资源是有限的,并不是取之不尽用之不竭的,在被一线吸走大半之后,留给二线的争夺空间是有限的,而二线城市又相对分散,资金难以聚焦。所以想靠落户政策短期内跃升为城市新贵是有很大难度的,一线城市的形成从来不是一蹴而就的,它是靠天时地利人和,缺一不可。

更为重要的是,不能忽视城市的置换原理。一线城市房价已高的惊人,但似乎永远不缺接盘侠,原因在哪里?钱从哪儿来?很多人无法理解,往往把原因归结于一线收入的提高和庞大的富人群体,但很多人忽略了一个重要原因,那就是城市的房产置换产生的天量购买力。城市房产价值排列顺序依次是:一线、二线、三线、四线……,于是形成了一个城市鄙视链和房产置换链条,即用数套四线房产置换一套三线房产,用数套三线房产转换一套二线房产,用数套二线房产置换一套一线房产,当然也可以一步到位,直接把四线房产转换为一线房产。在房价普涨之后,这样的置换是完全可以实现的,而且很多人也在这样实施。

笔者也是把县城的一套房子加上杠杆直接转换一线房产。不是说笔者投资上海的房子就看多一线房价,而是看多了一线房价才果断入手的。

一线房价的不断推高,富裕阶层的购买力是一方面,另一方面则是广大二三四线中产家庭的财富转移。在这种财富转移的大背景下,二线的财富会持续被一线吸走,一线城市的超高房价会在很长一段时间保持稳定,一线城市和二线的房价差距只有扩大不可能缩小,至于三线,财富经过一线和二线的两重筛选之后,留给它们的不会太多。

 

(6)

 

当然,财富并非单向流动的,一线房价过高会使部分人选择卖掉一线房产去其他线城市定居,实现了财富的逆向流动,就像媒体报道的“卖掉北京房子,我在大理面朝大海春暖花开”,或者“卖掉上海房子,我在武汉买了四套房子当上了包租公”,他们是极少数的,最后会后悔的。

放大到整个一线城市,财富流入的比例一定高于财富流出的比例,因为财富的内在逻辑是集中而不是扩散,就像贫富差距注定不断拉大,财富越来越集中在更少的人手中,这是经济的规律和历史的必然。位于核心的一线城市有着巨大的向心力,会不断吸附财富的进入,最终形成超大城市,并与二线城市形成绝对落差。东京都市圈、首尔都市圈、纽约都市圈都向我们展示了这一规律的强大和不可逆转。

以中国的地域和财富体量,未来的发展会形成3-5个大都市圈。什么“控制特大城市人口规模,走城镇化之路”注定是行不通的,因为它是违背经济和人口规律,迷信政府的作用和力量,沿袭计划的思维,使用行政的手段。多个城市经济均衡发展是不可能的,18+1大提出平衡发展是不可行的。犹如5个手指天然是不平的,这样协调性更好,这是造化的杰作,你为什么要把他们削平呢?

为什么北上深被确定为一线,不仅仅是因为它们的房价足够高,经济足够强,而是因为这三个城市的周边已经形成了众星捧月般环城都市圈,环一线都市圈一旦确立,地位难以撼动。一线城市的形成,有它历史的原因和现实的需要,一线就是一线,只有被追赶,永远不会被超越。未来留给其他地带的是1个小时都市圈的生存空间,广州作为传统的一线城市在被深圳超越之后,优势资源会持续被深圳吸走。杭州作为新崛起的强二线城市,因距离上海过近,也缺乏形成环杭都市圈的腹地,因而难成气候。环京、环沪、环深三大都市圈依然闪耀并继续强大,环西南、环中部小都市圈格局逐渐形成。

查看更多精品内容,请关注微信公众号:zypaipaisudi_001 (正阳微生活)

 

公司二维码 50cm.jpg

帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
正阳房产网  咨询热线:0396-2333377 0396-2333003  手机号码:13137291608 13526377791
网站客服QQ:569533789 370542534
豫ICP备18033417号
回顶部