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碧桂园集团董事局主席杨国强致辞中房报记者 曾冬梅 广州（楼盘）报道
“房住不炒、租售并举”已为未来20年中国房地产发展格局举旗定调。上有所呼，下有所应。刚刚中国头号房地产企业宣布，用3年时间成为全国最大长租公寓供应商，由此房企巨头入局长租公寓或将重构市场生态系统。
12月20日，在“美好生活住有所居”中国住房租赁高峰论坛上，龙头房企碧桂园集团正式发布旗下长租公寓品牌——“BIG+碧家国际社区”。
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三年100万目标欲作最大长租运营商
据悉，碧桂园长租事业部今年5月份才成立，仅探索大半年时间便抛出如此重磅的投资计划。碧桂园方面透露，做出这一重大战略决策，首先是基于践行社会责任，响应国家住房制度改革的要求；其次，发展长租业务也是对自身业务链的深化整合，以此服务主营业务、增值地产板块。
碧桂园集团主席杨国强表示，“推进租房是国家对人民的爱护。”碧桂园积极参与长租事业，有心、有能力、有实力为中华民族和为国家做出应该做的贡献。
“未来，碧桂园打算借助过去造城经验，发挥品质、速度、成本、资金等方面优势，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。”碧桂园集团总裁莫斌在论坛上透露，碧桂园要把长租业务当成伟大的事业和长期战略来做，计划到2020年，围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓。据了解，这个发展体量大约相当于2016年广东全省的商品房成交量。
在此次论坛召开的前3天，中国建设银行(601939,股吧)广东省分行的工作人员仍在紧锣密鼓筹备着住房租赁系统的上线，前一周，上海（楼盘）又出让了6幅租赁用地。来自各个方向的涓涓细流，正汇成不可阻挡的住房租赁大潮。虽然目前参与各方都还在探索租赁体系的营利模式，但历史经验证明，市场从未亏待那些具有远见卓识、将造福社会置于个体利益之上的责任企业。
谋定而后动。碧桂园也选择了产品形态相对成熟的长租公寓作为切入长租市场的敲门砖。据介绍，自今年5月成立长租事业部以来，碧桂园已经在上海、广州、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）等一、二线城市布局了多个长租公寓项目。以上海为例，目前已储备项目30多个，首个项目将于12月底开业，单个项目体量普遍为300～400套；深圳又成功签约了6个项目，房源量近1500套，其中3个项目将在2018年1月初开业。
碧桂园的计划是未来3年建设100万套，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。这意味着，在成为中国房地产行业的开发销售龙头后，预计在不久的将来，碧桂园还将同时扮演国内最大长租公寓供应商，从而成为“租购双龙头”。
从产品定位来看，“BIG+碧家国际社区”重新定义了长租公寓标准，融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验，提供给以城市青年为主体的新市民更好的居住产品和服务。
碧桂园相关负责人表示，从目前体现出来的长租公寓业态来看，很多房企是接近的，但是每家公司对未来的发展都会有自己的判断，所以发展方向和态势会有所不同。而“BIG+碧家国际社区”的业务切入点除了青年群体这个市场主流外，还将进一步细分，包括单身公寓、情侣公寓家庭型的公寓、旅游度假型的公寓，甚至养老公寓等。“以人民需求为中心，满足不同人群的住房需求，是我们做长租公寓的理念。”
至于营利模式，“BIG+碧家国际社区”一部分是通过房租溢价及增值衍生服务实现营利；另一部分则是服务主业，成为主业的客户蓄水池。此外，长租公寓业务还将为碧桂园的装修业务、教育集团、凤凰优选、大健康、金融产品等整个产业链带来广泛的协同效应，也对地产增量开发向存量运营的发展起到支撑作用。由此，碧桂园强调，长租公寓是传统经营业务的结构性深化及多元化发展。
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碧桂园集团总裁莫斌发言
资源整合提供“租购并举”鲜活案例
原建设部副部长宋春华在论坛上表示，房住不炒的定位是住房与房地产政策的基本思路和核心指导思想。“我们欣喜的看到碧桂园集团在长租公寓方面进行战略发展，这是企业践行社会责任，也是引领行业转型发展生动的实践。”他指出，像碧桂园这样的品牌知名房地产企业，具有很强的资源整合能力和更多的资金优势，能够率先探索租赁市场的现实路径，为“租购并举”真正落地，提供鲜活的案例和样板。
中国建设银行广东省分行行长刘军也认同大型房企做长租具备显著优势的观点。“我们必须要和碧桂园等资金实力雄厚，土地资源比较多，特别是土地资源成本比较低，运营能力特别强的企业合作，才能够将建设银行的品牌有效的融入到碧桂园的品牌中，真正做到要租房到建行。”
实际上，作为中国最大的房地产开发商，碧桂园的综合实力也确实是其他长租机构难以企及的。对于这家每年建设规模突破一亿平方米的龙头房企来说，3年100万套的建设目标并不难达成。基于这种信心，除了建设银行外，还有不少全国性银行和区域性的股份制银行为碧桂园提供资金支持，希望与该公司携手开拓长租市场。10月25日，碧桂园上海长租项目获江苏银行2500万元融资。10月30日，碧桂园与中信银行(601998,股吧)签约成立300亿元的长租住宅保障性基金，成为十九大后银企合作长租业务的第一单。
值得一提的是，碧桂园和这些金融机构达成的都是一揽子式的战略合作，低成本、长周期的创新型融资解决方案已经在部分项目落地。如，深圳荣汇项目的建行长租贷现已放款，而厦门曾厝垵项目也获得了农行的并购贷款。
根据碧桂园2017年的中期业绩报告，该公司账面拥有可动用现金余额1201.3亿元，同比增长143%。有分析认为，对于长租业务而言，过千亿元的现金已是底气十足，而使用适度杠杆和外部资源，对于加快碧桂园的现金周转和提升业务利润更是如虎添翼。
二轮房改渐进租赁市场风口正劲
来自政策和市场的种种迹象显示，以商品房买卖为主要特征的中国房地产市场1.0时代已经进入尾声，租赁市场将爆发式增长、与买卖市场齐头并进的2.0时代渐行渐近。
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碧桂园长租品牌启动仪式合影
方正证券(601901,股吧)报告指出，自2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，已有20余个省份(直辖市)出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地;多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。
一半以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外，对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。在“房子是用来住的”的指引下，可以推断，今后一段相当长的时期，各地鼓励租赁，是政策的新方向。
伴随着政策涌动的是巨大的市场商机。方正证券分析师夏磊表示，从中长期看，住房租赁将分流20.8亿平方米的商品住房销售，占新增212.8亿平方米住房有效需求的10.7%。这些租赁住房将增加房地产新开工面积6.1亿平方米，带动房地产投资2.72万亿元。对房企来说，未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平方米，但却打开了GMV（交易额）高达1.8万亿～1.9万亿元(未考虑房租上涨因素)的租赁新蓝海。
政策的推动力度超乎想象，多年未有实质性进展的REITs意外的在住房租赁市场打开了缺口。10月23日，中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。北大光华REITs课题组认为，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景巨大。
大势所趋，房企转型在即。据统计，目前TOP50房企中已有约1/3涉足长租公寓领域。亿翰智库认为，房地产开发商在资金、资源、成本3个方面，本身就拥有得天独厚的优势。
夏磊表示，作为一种创新业务，长租公寓不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。目前，万科、首开、龙湖等房地产龙头企业已明确：要将住房租赁业务作为集团未来的战略发展方向。
作为房地产市场重要支撑的银行也在转型。建设银行做了半年多的市场调研，得出住房租赁市场潜力巨大的结论。“预测到2020年租金成交量达到2万亿元，租赁的人口达到2亿，这一数据有点保守。”刘军表示。据其介绍，为了抢占市场先机，建设银行广东省分行已经在重构盈利模式，从明年开始，盈利重心将由过去的开发贷和个人贷全面调整到租房金融上。
而且，建行与开发商的业务合作也在迅速推进。刘军透露，该行将和碧桂园合作上线新的租赁服务，“要存房找建行”的不动产管理服务将于近期面世，房子使用权交给建行，房东一次性获得租赁收入，运营权委托给像碧桂园一样的专业长租公寓运营商。
虽然较早进入的万科、龙湖、世联都表示长租公寓目前尚未盈利，但从目前各方资本蜂拥而入的火热场面来看，住房租赁这个市场还是充满想象空间。
英国作家乔纳森·斯威夫特的名言—“远见就是见人所未见的艺术”，被广泛用于商业领域。有专家认为，对于碧桂园而言，成为中国房地产市场1.0时代的领头羊是因为坚定站在中国城镇化浪潮的潮头，而在2.0时代，碧桂园又一次展现出了对未来趋势的非凡洞察力，大力发展长租公寓，持续致力于提高中国人民的居住和生活水平。将商业模式与社会责任合二为一，是无数伟大企业家所奉行的经营宗旨，也是这些企业能够历经岁月而基业常青的根本。
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