• 4月300城土地成交价创近两年新高
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-05-16  /  浏览:15 次  /  

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提要:刚刚过去的4月,是“地王”频出的一个月。

  刚刚过去的4月,是“地王”频出的一个月。

  在楼市逐步复苏的同时,近期多地土地市场活跃度提升显著。统计数据显示,4月份300城土地成交整体量价齐升,成交均价突破3000元/平方米,创2018年以来新高。而包括南京、厦门、杭州等在内的热门城市更是“地王”频出,屡屡刷新成交纪录。

  “疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。”中原地产首席分析师张大伟表示,在降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多个城市再次出现高溢价率土地成交,推动土地市场热度持续提升。

  不过,市场分析人士则指出,3月以来,纳储需求叠加降准降息等政策影响下,使得房企拿地积极性逐渐提高。但若地价过高,也会导致项目盈利空间被压缩,建议房企投资仍需保持理性。

  热度城市高溢价地块频出

  4月末,南京土地市场以连续两场重量级土拍高调收尾。

  其中,4月29日,南京出让5幅地块,总成交价高达129.06亿元。5幅地块中,由中南与江苏水利联手以30.8亿元拿下建邺区江心洲纯住宅用地拍出区域新高,楼面价达到3.5万元/平方米;江宁区NO.2020G08地块则被蓝光地产历经37轮竞价,以5.8亿总价、溢价率45%的代价摘得。尽管价格不高,但该地块已拍至最高限价,1.1万元/平方米的楼面价也令该幅地块成为区域内的新“地王”。

  4月30日,南京再次出让5幅地块,起拍总价达212.1亿元,最终总成交价242.2亿元。其中,两宗宅地之一的河西南G10地块在经历113轮报价后,以43.5亿元的价格被南京金域蓝湾置业有限公司(万科)斩获,溢价率34.67%;河西南G11地块也在百余轮报价后由融政(上海)城市建设发展有限公司(融创)以40.1亿元竞得,溢价率36.39%。此外当日在南部新城推出的G12和G13两宗巨无霸地块最终也高价成交。

  长三角另一个重点城市杭州,4月土地市场持续升温,十区20宗出让涉宅地中(剔除人才用地),11宗溢价封顶,其中9宗竞报自持。进入5月,杭州土地市场热度不减。5月7日,浙江省杭州市集中出让10宗地块。其中,经过43轮竞价,杭州银嘉涵企业管理有限责任公司(南京银城)以上限价格118587万元竞得余杭区数字商贸城单元JG1807-05地块,溢价率29.48%。

  同为热门二线城市的厦门,则在4月份刷新了福建土地的总价、楼面价。在4月22日举办的年内首场土拍中,厦门共推出思明区、集美区、翔安区3宗优质涉宅用地,总起拍价约108.45亿元,吸引了包括建发、中骏、中海绿城等在内的近20家房企参拍。其中,思明2020P01地块在历经数百轮竞价之后,最终由上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元摘得。作为厦门首个“百亿地王”,这幅地块也刷新了厦门土地出让的总价和单价纪录。

  一线城市中,4月以来上海土地市场开闸放量,百余幅优质地块被摆上“货架”。值得一提的是,4月27日,由招商蛇口旗下公司夺得的上海青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块,12.84%的溢价率则打破了上海自2017年以来住宅地块均以底价成交的现状。

  事实上,经历3月平稳期之后的土地市场,4月的行情堪称“如火如荼”。来自克而瑞地产研究中心的数据显示,4月300城土地成交均价创2018年以来新高;40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%,同比涨幅超过20%。

  同时,该机构也强调,从房企在重点城市的参拍率也可以看出当前企业的投资意愿:4月,重点二三线城市的百幅优质地块吸引了大量房企参拍,福州、厦门、温州等城市地块参拍企业都在10家左右,竞拍轮数往往超过50轮;其中金地、中梁、新城、中海等企业参拍幅数都在15宗以上,活跃度明显提升。

  另据中原地产研究中心统计,4月份共有16个城市卖地超过百亿,前三甲分别为:南京439亿,杭州362亿,苏州343亿。同时,4月份土地溢价率也出现明显的上行态势,一二线城市的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位,平均溢价率达15.54%,而3月份为12.58%。

  投资仍需理性

  对于近期土地市场的回暖行情,业内人士普遍认为,这是热点城市优质土地和融资环境放宽的双重刺激。

  上述克而瑞研报指出,3、4月份成为企业拿地的窗口期,主要是因为部分城市地块位置优越,且供应放量推动成交上涨,比如3月300城土地供应建面达到28103万平方米,同、环比分别上涨23%和203%。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸也向《华夏时报》记者表示,企业以长远发展战略为本,土地作为房企最重要的生产资料,依旧是重点。而“地王的出现,更多的是反映出市场对该城市及区域发展价值的高预期,且近期的土拍地块不乏优质地块,从而引得各公司‘竞折腰’”。

  纳储需求之外,亿翰智库研报指出,融资环境边际放宽使房企增加融资规模,为公司在土地市场上拿地提供资金支撑。在融资方面,国内信用债融资环境友好,使得信用债融资成本持续下降。

  《华夏时报》记者注意到,4月份,ABS成房企融资热门,华发股份、龙湖、新城、蓝光等ABS产品均获批发行。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向《华夏时报》记者指出,资金总是会向高处流、向收益高的地方流动。之所以目前资金仍通过各种渠道流向房地产,整体来看,还是因为对房地产有不断上涨的预期。

  “疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。”张大伟表示,在降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多个城市再次出现高溢价率土地成交,推动土地市场热度持续提升。

  在部分行业人士看来,整体来看土地市场的热度将持续一段时间,房企投资持续聚焦在热点城市如杭州、南京、苏州、福州等。但若地价过高,也会导致项目盈利空间被压缩,投资仍需保持理性。

  盘和林表示,土地价格的上涨会提升房价上涨的预期,从而开启整个房地产过热的可能性。若高溢价地块频出,必定会助长整个房地产市场上涨的预期:“一旦这个预期形成的话,可能我们需要付出更大的代价才能够控制住房价。”盘和林强调,总体来看,还是要严格控制好房价,“要不然的话,这头不按住,实体经济相对比起来可能更加艰难。”

  不过,刘天旸并不认为目前的土地市场已经不存在“过热”可能。

  “高溢价地块频出有其自身项目优势,也是积压了一季度的投资需求的双重作用下的产物之一。”他告诉《华夏时报》记者,一方面是市场消费客户趋于成熟,并不因“地王”而接受高价。同时,近年来政策上对于房企的融资渠道进行了严格的规定,经历过2016、2017年的地王频出时代,特别是疫情之下的资金流情况,“地王”亏本出售依旧战绩不佳的新闻也不绝于耳,使得各房企在拿地前的考虑更为谨慎成熟,对风险把控更为成熟,联合体获取地块、操作项目已成主流常态。


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