• 参考2020年,疫情下房地产纾困政策如何演变?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-06-21  /  浏览:368 次  /  

更多房产资讯,尽在正阳房产网!!

提要:随着国内疫情反弹,今年仿佛又回到了2020年。

  随着国内疫情反弹,今年仿佛又回到了2020年。

  超30城紧急实行静态管控,房地产市场近乎停摆,成交加速下滑,4月15个静态管控城市成交同比跌幅大降六成,3个尚在静态管控中的城市周度成交同比近乎腰斩。

  房地产市场信心亟待恢复,稳地产势在必行。

  为引导地产市场回归正常化,政策还需进一步发力,综合目前政策内容,稳地产还有一定空间。

  政策发力的核心在于,形成解决房企风险机制,恢复企业“造血”及市场信心。

  4月静态管控城市成交同比大降62%

  三月以来,部分城市房地产市场再次陷入停摆,最直接的影响是成交急剧下滑。

  4月,15个静态管控城市商品住宅成交面积414万平方米,创近年来单月新低,环比下降34%,同比跌幅扩至62%。

  当前房地产市场仍不容乐观,截至5月23日,仍有7个城市处在局部或全域静态管控当中。

  从21周(5.16-5.22)成交数据来看,3个尚在静态管控中的城市,新房成交面积共计26万平方米,环比基本持平,同比仍下降47%。其中,上海房地产市场继续停摆,成交近乎归零。

  2020年政策助力市场V型反转

  回看2020年政策,自上半年以来,宏观层面加大调节和实施力度,地方政策多措并举为企业减压,楼地市政策侧重放松和纾困,核心在于稳经济、稳就业、稳财政。

  中央货币、财政政策阶段性转向积极,上半年三度降准,释放长期资金约1.75万亿元,LPR利率两度下调,5年期以上LPR累计降幅达15个基点,受此影响,全国平均房贷利率趋势性下移并在6月创2018年以来新低。

  在“房住不炒”主基调之下,强化落实城市主体责任,允许地方政府在相应政策框架内,根据疫情和地区实情适度调整信贷等房地产政策。

  地方政府一方面在土地出让环节给市场、企业减压。

  具体来看:

  取消限制性规定,降低开发难度,提升开发收益,比如上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求;

  加大供地力度,优质土地供应持续增多;

  调降土地出让门槛,延期或分期缴纳土地款,缓解房企拿地时的资金压力,比如西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%,一个月内缴纳50%的土地款,余款最长缴纳期限不超过一年;

  顺延开竣工及交付期限,利于房企跟随疫情变化调整施工进度。

  另一方面,聚焦房地产交易环节,从供需两端助力房地产市场企稳复苏。

  具体而言:

  放宽预售标准,全力支持企业促销售、抓回款,比如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售;

  适度放松限价,新批预售价格突破所在片区限价红线,比如上海地王盘中兴路一号,新批预售价格12.98万/平方米,明显高于项目所在的不夜城板块限价上限;

  人才新政变相松绑限购,并支持人才购房消费;

  购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往享受更高的补贴标准;

  适度放松公积金信贷政策,在一定程度上刺激居民购房消费,比如南宁放开公积金购买二套房。

  一系列政策刺激下,2020年行业“V型”反转,全年成交规模再创新高。

  2020年上半年,房地产市场由停摆到复苏,2月商品房销售面积创下2000年以来单月最大跌幅。

  随着纾困政策逐步落地,5月行业逐渐走出疫情阴霾,销售面积同比由负转正,上半年,全国商品房销售面积、金额累计同比仅下跌8.4%、5.4%,跌幅较一季度大幅收窄,标志着全国楼市基本实现“V型”反转。

  另外,以疫情核心的武汉为例。

  4月8日解封当天,武汉就有近半数楼市重新开放线下售楼处,新房销售逐渐破冰。随着纾困政策落地见效,叠加国内核心城市房地产市场转暖带动,二季度,武汉房地产市场开始复苏。至下半年,武汉新房累计成交1296万平方米,累计同比由降转升,增长3%。

  调降预售门槛,恢复房企销售“造血”

  2022年与2020年相比,形势更加严峻,各参与方都需要恢复信心,这就需要从支持企业融资、调降预售门槛合理顺延交付期限、放松预售资金监管确保工程款及时支付等六个方面入手。

  1. 支持企业融资不抽贷断贷压贷,加码并购融资促进行业债务风险出清。

  其一,对经营暂遇困难的企业,不盲目抽贷、断贷、压贷,支持企业保持资金链稳定。

     其二,对还贷困难的企业,鼓励展期或续贷,为企业接续资金。

  其三,对优质企业兼并重组出险企业或项目,提供融资支持。

  2. 区分项目风险与企业风险,支持优质项目融资改善出险企业资金面。

  一方面,支持出险企业的优质项目融资,并通过优质项目销售回款,间接改善企业资金面。另一方面,督促出险企业主动“瘦身”,加快处置优质项目,盘活优质资产,提高企业集团的流动性,支持央国企及优质民企收购出险企业的优质项目。

  3.调降预售门槛合理顺延交付期限,恢复房企销售“造血”功能。

  其一,调降预售门槛。适当降低商品房预售许可的工程形象进度要求,例如开发投资额达到项目工程总投资的25%以上,且高层完成主体结构工程的1/4以上,多层及低层工程形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。

  其二,加快预售证审批。核心一、二线城市亟需加快高价盘及豪宅预售证审批。

  其三,合理顺延项目交付期限。原则上最长不超过3个月,并采取措施切实维护购房者权益。

  4.放松预售资金监管确保工程款及时支付,提高预售资金使用效率。

  其一,主抓重点监管资金,超额资金企业可自由提取。也就是说只要监管账户内资金达到相应的重点监管额度,超出额度的资金就可以由房企自由提取。

  其二,分档提高重点监管资金提取比例。

     其三,允许企业使用银行保函等额替换重点监管资金。

  其四,经营困难企业可申请预支重点监管资金。

  5.缓缴住房公积金并减免税费,帮扶企业摆脱经营困境

  比如,受疫情影响经营困难的企业,可按规定申请缓缴住房公积金,或者降低住房公积金缴存比例,待经营效益发生好转后再恢复正常缴存。生产经营确有困难的纳税人,可以申请减征或者免征2022年城镇土地使用税、房产税等。

  6.调降土拍门槛,保证金比例调降至20%,分期缴纳土地出让金,尤其要降低地价,提高企业开发盈利预期。

        调整“四限”,平滑下行压力

  房地产市场仍处于下行周期,叠加疫情影响,“四限”有待进一步松绑。

  限购政策方面,核心一、二线城市局部放松限购,比如远郊区域率先取消限购,进而刺激居民购房消费,减缓市场下行压力。弱二线以及三四线城市,有必要全面取消限购,进而鼓励刚需购房消费。

  放松限贷支持改善群体购房,二套房首付下调至30%-40%。

  受限贷政策影响,大量改善性需求被压制。2021年,改善性需求相对坚挺,据CRIC(微博)重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示,三房成交套数占比高达54.5%,四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是达到70%乃至80%。

  只有下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。例如二套房首付比例依央行限贷政策下限执行,即非限购城市二套房首付比例不低于30%,限购城市二套房首付比例不低于40%。又如认贷不认房,首套房贷款已结清再购买二套房,按首套房贷款政策执行。

  此外,放松公积金贷款,减轻刚需家庭购房压力,必要情况下可以提取公积金余额支付首付。通过财税刺激托底楼市,鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费,主要涉及下调房地产交易税费,并实行购房补贴。

  对疫情影响收入的一部分购房群体,也应定向纾困,缓解其恐慌情绪,比如合理延后还贷期限,减免住房按揭贷款利息等。

  2022年或许比疫情初始2020年还要难。

  如果今年要保住5%以上的GDP增速,房地产业必须要稳住。

  房地产行业当前需要稳信心、稳销售,更需要稳企业。经济下滑、居民收入下跌的情况下,房地产市场亟需决定性政策出台,如降低首付款比例,直接有效解决购房资金问题,房企也需要政策端支持,以恢复“造血”功能。


更多房产资讯,尽在正阳房产网!!

帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
正阳房产网  咨询热线:0396-2333377 0396-2333003  手机号码:13137291608 13526377791
网站客服QQ:569533789 370542534
豫ICP备18033417号
回顶部